自宅の空き部屋で民泊をはじめよう!【実体験】

私は、2019年10月から自宅の空き部屋で民泊をはじめました。

今回は、民泊のはじめ方を、私の実体験に基づいて紹介します。

私と同じように、自宅の空き部屋で民泊をはじめたい!という人に向けて書きました。この記事を読めば、民泊をはじめるまで知っておくべきこと、やることがわかると思います。

この記事では、自宅の空き部屋で、『民泊新法(住宅宿泊事業法)による届出住宅としての民泊』を家主居住型として個人で行う方法について書いています。

と〜げ

民泊新法や家賃居住型の説明は記事中で説明していくので今はわからなくても大丈夫です。

民泊について

民泊とは

まずは、民泊とは何かを確認しておきましょう。

民泊とは、住宅を宿泊施設として提供するものです。ホテルや旅館とは異なり、あくまで住宅を活用するということがポイントとなります。

Airbnb(民泊を提供するホストと民泊に泊まりたいゲストをマッチングするサイト)を見ると、民泊とはどんなものかがわかるので確認しておきましょう。

Airbnb

以下のようなタイプがあることがわかります。

  1. 住宅全体貸切タイプ
  2. 住宅の個室を借りるタイプ
  3. 住宅の一室をシェアルームとするタイプ

自宅の空き部屋での民泊の場合は、2番か3番のタイプになります。

民泊の種類

民泊と言っても、以下のような種類があり、該当する法律、手続きの方法、営業可能地区、営業可能日数などが異なります。

  • 簡易宿所としての民泊(旅館業法に基づく)
  • 特区民泊(国家戦略特別区域法に基づく)
  • 届出住宅としての民泊(民泊新法;住宅宿泊事業法に基づく)
    ※イベント民泊、農家民泊などについてはマイナーなため省略。

それぞれの民泊をおおまかに理解するには、日本における民泊の簡単な流れを知っておくといいです。すっごく簡単に言うと、

元々は『簡易宿所としての民泊』しかなかった。でも法的ハードルが高い。

そこで『特区民泊』が登場する。でも色々ハードルが高い。

そこで『民泊新法による届出住宅としての民泊』が登場し、色々なハードルが下がり、誰でも民泊を営業しやすくなった。

という流れです。

では、この流れを少しだけ詳しく説明していきます。

『簡易宿所としての民泊』はハードルが高かった

元々、民泊をするには、旅館業法に基づく営業許可が必要でした。旅館業法とは、ホテル、旅館等の宿泊施設に対して適用される法律です。

つまり、民泊は、ホテルや旅館と同じような扱いだったということです。正確には、旅館業法における4種の旅館業(ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業)の、簡易宿所営業として民泊を行う必要がありました。

しかし、旅館業法に基づく『簡易宿所としての民泊』は、営業許可のハードルが高い状態でした。その結果、無許可で営業するヤミ民泊が横行し、旅館業法違反で民泊運営者が摘発されるケースが相次ぎました。

MEMO

2016年4月、旅館業法の施行令等が改正され、10人未満の施設の客室延床面積基準の緩和や、フロント設置義務の免除といった、簡易宿所としての要件の一部緩和が行われました。しかし、それでも営業許可のハードルは高いものでした。

『特区民泊としての民泊』が登場するが。。。

そこで登場したのが、『特区民泊としての民泊』です。特区(国家戦略特別区域)を制定し、特区内では旅館業法の許可を取る必要がなく、都道府県知事の認定を受けて民泊をできるようになりました。特区(国家戦略特別区域)には東京都大田区、大阪府などが指定されています。

しかし、!!

  • 特区のエリアが限定されている
  • 宿泊期間は2泊3日(大田区は6泊7日)以上
  • 民泊が認められる条件(自動火災報知器の設置や、周囲の住民への書面通知と結果報告書の区への提出など)も結構厳しい

ということで、『特区民泊』をするにも色々とハードルが高いままでした。特に個人では難しい状態でした。そして、無許可で営業するヤミ民泊は依然として存在している状態。

ハードルがグッと下がった『民泊新法による届出住宅としての民泊』が登場

2018年6月15日に民泊新法(住宅宿泊事業法)が施行されて、届出手続を行うだけで民泊営業を開始することができるようになり、民泊をはじめるハードルがグッと下がりました。

しかし、民泊新法において、民泊営業は「年間180日以下」という条件があります。通年で営業できないのはデメリットではありますが、営業日数はゲストが宿泊した日数なので、自宅の空き部屋で民泊をする場合はあまり問題ではないと思います。

と〜げ

私がはじめた民泊も、『民泊新法による届出住宅としての民泊』です。ここからは、『民泊新法による届出住宅としての民泊』についての話をしていきます。

※届出住宅・・・届出を行い、住宅宿泊事業を実施する住宅

『民泊新法による届出住宅としての民泊』の2つのタイプ

以下2つのパターンです。

  • 家主居住型
    民泊を行う届出住宅に、家主(ホスト)が住んでいるタイプです。ホームステイ型とも呼ばれます。
  • 家主不在型
    民泊を行う届出住宅に、家主(ホスト)が住んでいないタイプです。

自宅の空き部屋で民泊を行う場合は、家主居住型になります。

ちなみに、家主居住型の場合、基本的に常に家にいなければいけません。

※ただし、生活必需品の購入等の「日常生活を営む上で通常行われる行為」に要する時間は一時的な不在が許されています。原則1時間です。ただし、生活必需品を購入 するための最寄り店舗の位置や交通手段の状況等により当該行為が長時間にわたる ことが想定される場合には、2時間程度までOKです。

家主居住型、家主不在型の違いは何なのか?2つの観点から両者の違いを見ていきましょう。

  • 住宅宿泊管理業務の委託
  • 消防用設備

住宅宿泊管理業務の委託

家主不在型の場合は、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。

※住宅宿泊管理業務とは、清掃、予約管理、トラブル対応などのような業務のことです。また、住宅宿泊管理業者は管理業務を請け負う業者のことです(例:エアトリステイ)。

お金を払って、管理業務を業者に委託しなければならないのです。

ただし、以下の場合は委託の必要がありません。

  • 民泊事業者(民泊ホスト)自らが、住宅宿泊管理業務を行う場合
  • 家主居住型の場合

と〜げ

自宅の空き部屋で民泊を行う場合は、家主居住型なので、管理業務の委託は必要ありません。民泊ホスト自ら行いましょう。

消防用設備

届出住宅において民泊を行う場合、消防用設備の設置をする必要があります。しかし、どのような消防用設備を設置するかは、一戸建てか共同住宅か、建物の延べ面積など、そして、家主居住型か家主不在型によって変わります。

ここでは、一戸建ての場合を例に、家主居住型か家主不在型でどう変わるのかを紹介します。

まず、届出住宅が家主居住型で、宿泊室の床面積が50平方メートル以下の場合は、自動火災報知設備などの消防用設備は必要ありません。住宅用火災警報器を宿泊室に設置するだけでOKです。

家主不在型の場合、自動火災報知設備などの消防用設備が必要になります。詳細はこちらの記事を読んでください。

関連記事民泊新法で必要な消防用設備を知ろう!

民泊をはじめるための条件

まず、自宅の空き部屋で民泊(民泊新法による届出住宅としての民泊)をはじめるための条件を理解しておきましょう。以下条件を満たさなければ、民泊をはじめることはできません。

場所

届出住宅の場所によっては、民泊(民泊新法による届出住宅としての民泊)が禁止されている場合があります。場所的条件は、各自治体ごとに異なるので、民泊制度ポータルサイト(minpaku)で各自治体で確認しましょう。

参考サイト各自治体の窓口案内 in 民泊制度ポータルサイト(minpaku)

北海道の場合、北海道のリンクから北海道民泊ポータルサイトに飛び、北海道民泊の手引きというPDFファイルを見ると、場所的条件がわかります。

北海道の場合、一部の市町村で、『小中学校等の敷地の出入口の周囲100メートルの地域』、『住居専用地域及び準ずる地域』での民泊が制限されます。前者は、授業が行われる日、後者は、年末年始を除く平日が禁止となります。

場所によっては、ほぼ営業できないことになるので、事前に民泊を行おうとしている住宅の場所が民泊可能かどうかを必ず確かめておきましょう。

MEMO

住居専用地域とは、用途地域の1つです。地域ごとに建ててよい建物の用途が決まっています。その種類が用途地域です。用途地域は、国土交通省のホームページで調べることができます。または、役所に電話して聞くこともできます。

設備

届出住宅は、台所、浴室、便所及び洗面設備が設けられている必要があります。詳細の要件は以下。

  • 「台所」、「浴室」、「便所」、「洗面設備」は必ずしも1棟の建物内に設けられている 必要はない。同一の敷地内の建物について一体的に使用する権限があり、各建物に 設けられた設備がそれぞれ使用可能な状態である場合には、これら複数棟の建物を 一の「住宅」として届け出ることは差し支えない。例えば、浴室のない「離れ」に ついて、浴室のある同一敷地内の「母屋」と併せて一つの「住宅」として届け出る 場合が該当する。
  • これらの設備は、届出住宅に設けられている必要があり、届出の対象に含まれていない近隣の公衆浴場等を浴室等として代替することはできない。
  • これらの設備は必ずしも独立しているものである必要はなく、例えば、いわゆる3点ユニットバスのように、一つの設備が複数の機能(浴室、便所、洗面設備)を有している場合であっても、それぞれの設備があるとみなすこととする。
  • これらの設備は、一般的に求められる機能を有していれば足りる。例えば浴室については、浴槽がない場合においてもシャワーがあれば足り、便所については和式・ 洋式等の別は問わない。

居住

届出住宅として用いられる家屋は、以下該当する家屋である必要があります。

  • 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
  • 入居者の募集が行われている家屋
  • 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

詳細は以下。

  • 「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」とは、現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋である。「生活が継続して営まれている」とは、短期的に当該家屋を使用する場合は該当しない。当該家屋の所在地を住民票上の住所としている者が届出をする場合には、当該家屋が「現に人の生活の本拠として使用されてい る家屋」に該当しているものとして差し支えない。
  • 「入居者の募集が行われている家屋」とは、住宅宿泊事業を行っている間、分譲(売却)又は賃貸の形態で、人の居住の用に供するための入居者の募集が行われている家屋である。なお、社員寮として入居希望社員の募集が行われている家屋等、 入居対象者を限定した募集がされている家屋もこれに該当する。
  • また、「入居者の募集」について、広告において故意に不利な取引条件を事実に反して記載している等入居者の募集の意図がないことが明らかである場合は、「入居者の募集が行われている家屋」には該当しない。
  • 「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」とは、純然 たる生活の本拠としては使用していないものの、これに準ずるものとして、その所有者等により随時居住の用に供されている家屋である。また、当該家屋は、既存の家屋において、その所有者等が使用の権限を有しており、少なくとも年1回以上は 使用しているものの、生活の本拠としては使用していない家屋である。なお、居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、これに該当しない。

と〜げ

自宅の空き部屋で民泊を行う場合は、『現に人の生活の本拠として使用されている家屋』に該当します。

居室の大きさ

宿泊者の衛生の確保を図るために、各居室の床面積を宿泊者1人当たり3.3平方メートル以上確保しなければいけません。

と〜げ

民泊を行う自宅の空き部屋が3.3平方メートル以上あればOKです。

※アパート・マンションで民泊を行う場合

一戸建てではなく、アパート・マンションのような賃貸物件や転貸物件で民泊を行う場合は、自宅だからと勝手に民泊をすることはできません。賃貸人及び転貸人による承諾書が必要になります。

私の場合は、賃貸アパートなので、アパートの大家さんに承諾書のサインをしてもらいました。

また、分譲マンションのような区分所有物件で民泊をする場合は、マンションの管理組合の規約において民泊を許可していることを証明する必要があります。なので、その旨が記載されている規約の写しが必要です。

※区分所有物件とは、1棟の建物の中に複数の住戸や事務所などがそれぞれ別個の所有権で独立して存在している物件のことです。

MEMO
実際には、アパートの管理会社の規約で民泊を禁止している場合が多いです。私の場合、管理会社ではなく個人の大家さんだたので承諾をしてもらえました。

また、マンションなどの区分所有物件でも、管理組合の規約で民泊を禁止している場合が多いです。

民泊のはじめ方

では、いよいよ自宅の空き部屋での民泊のはじめ方について紹介していきます。個人が、自宅に空き部屋で、家賃居住型の『民泊新法による届出住宅としての民泊』のはじめ方について説明していきます。

届出書類の準備

民泊をはじめるには、届出をする必要があります。なので、その届出に必要な書類を準備しましょう。必要書類は以下。

  • 登記されていないことの証明書
  • 身分証明書
  • 登記事項証明書
  • 住宅の図面
  • 消防法令適合通知書
  • 事業者要件を満たしている旨の誓約書
  • 管理委託契約書の写し(管理業者に委託する場合)
  • 賃貸人及び転貸人による承諾書(賃貸物件や転貸物件の場合)
  • 民泊事業を許可する規約の写し(区分所有物件の場合)

民泊の届出書類の準備方法については、民泊freeeの説明がわかりやすいです。私も民泊freeeを参考にして届出書類を準備しました。

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関連記事民泊の届出書類の準備について紹介

消防法令適合通知書の申請

届出書類の1つである消防法令適合通知書の申請をして、消防署に交付してもらう必要があります。申請と交付には少し時間がかかるので、他の届出書類と平行して準備をしましょう。

申請から交付までの流れはこんな感じ。

  1. 申請
    管轄の消防署に行って申請書を提出します。
  2. 立入検査
    消防署の方に来ていただきます。
  3. 交付
    消防署にて通知書を受け取ります。

関連記事民泊における消防法令適合通知書の申請から交付までの流れを紹介

届出

届出書類が準備できたら、いよいよ届出です。

届出については、民泊制度ポータルサイト(minpaku)の民泊制度運営システムを使って行うことができます。

このシステムの中で、住宅宿泊事業届出書を入力により作成し、必要な届出書類を添付してオンラインで届出をすることが可能です(必要書類は窓口で提出、郵送でも可)。

届出から3週間ほどで、届出が受理されて、以下のような標識などが郵送されてきます。

関連記事民泊新法!届出先・届出方法を紹介

水質汚濁防止法の届出(必要な場合)

水質汚濁防止法とは、公共用水域(川とか)への排出による水質の汚濁を防止する法律です。

全員が届出が必要なわけではなく、場合によっては水質汚濁防止法の届出が必要になります。私の場合、民泊の届出をした後に、北海道振興局環境生活課地域環境係から連絡が来て、提出してくださいと言われました。

関連記事民泊の水質汚濁防止法に基づく届出をしたよ!

立入検査

民泊の届出をした後に、行政による立入検査があります。自治体によっては立入検査がないところもありますが、私が届出した北海道では立入検査がありました。

では、立入検査は何をするのか?私の場合は以下でした。

  • 届出住宅が図面通りかのチェック
  • ハウスルールの冊子、宿泊者名簿の準備について
  • 簡単なアンケート的なもの

特に指導されることもなく無事終わったため、30分程度で終了しました。通常は1時間くらいかかるそうです。

関連記事民泊の立入検査ってどんな感じ?

営業前準備

届出が受理されたら、いよいよ営業を開始できる状態になります。

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民泊仲介サイトのAirbnbにホスト登録しましょう。

Airbnb ホスト募集

関連記事Airbnbホストになる!登録方法を紹介

宿泊者名簿とハウスルールを作成

ゲストに書いてもらう宿泊者名簿や、ハウスルールを作成しましょう。届出をして受理されるまでの間に作成するといいでしょう。

関連記事民泊の宿泊者名簿のテンプレートを紹介!

関連記事民泊のハウスルールを作成しよう!

ゴミの処理方法を決める

民泊のおけるゲストが残して行ったゴミは、家庭ゴミと一緒に捨ててはいけません。民泊のゴミは『事業系一般廃棄物』なので、業者に委託するなどして処理しなければいけません。

私の場合は、一般廃棄物収集運搬業許可業者である近くの運送会社に収集を頼む予定です。

関連記事民泊のゴミ処理ってどうすればいいの?

と〜げ

今回は、自宅の空き部屋で民泊をはじめ方について書きました。この記事を参考にすれば、民泊をはじめることができると思います。

と〜げ

もし、疑問点などがありましたら、コメントで質問していただければ、私が出来る限りのお答えをさせていただきます。また、他の民泊記事も参考にしていただければと思います。

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